Эта коллизия неизбежно вызывает споры. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома (Письмо от 04.09.2007 № 16273‑СК/07).
Разделяют мнение чиновников и некоторые арбитры. Так, в Постановлении от 24.05.2007 № Ф09-3841/07‑С1 ФАС УО подтвердил правомерность привлечения управляющей организации к ответственности за то, что радиатор отопления в жилой комнате и полотенцесушитель в ванной комнате одной из квартир многоквартирного дома не обогревали.
Арбитры согласились с жилищной инспекцией: так какрадиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество. Есть приверженцы и противоположного мнения: в Постановлении от 16.10.2008 № А26-2110/2008 арбитры ФАС СЗО признали незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за невыполнение своевременного ремонта радиаторов отопления в квартире. Поскольку радиаторы обслуживают только одну квартиру, они не относятся к общему имуществу. Такой же вывод при аналогичных обстоятельствах прозвучал и в Постановлении ФАС СЗО от 12.05.2009 № А05-12711/2008.
Порча общедомового имущества | Новости сегодня | Происшествия | Масс Медиа
Заметим, согласно пп. «а» п. 1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию определяют собственники помещений в многоквартирном доме. В силу пп. 1 п. 3 ст.
162 ЖК РФ существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию.
Именно так поступила управляющая организация, спор которой с Роспотребнадзором рассмотрел ФАС ЦО в Постановлении от 06.05.2009 № А08-5811/2008-27. К договору управления она составила акт разграничения ответственности за внутриквартирное оборудование, в котором предусмотрела, что ответственность за отопительные приборы, находящиеся в квартире и обслуживающие одну квартиру, возложена на собственника квартиры, а за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию.
Арбитры отказали Роспотребнадзору в привлечении компании к ответственности по п. 2 ст. 14.8 КоАП РФ[2], признав правомерность подобного разграничения ответственности. Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений и в случае выбора управляющей организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом.
Вопрос эксперту – УК не меняет старые почтовые ящики. Кто отвечает за общедомовое имущество?
Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно найти в Приказе Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома». А в Распоряжении ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.2006 № 05-14-316/6 «Об утверждении Порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм» указано, что почтовые ящики являются материальными ценностями, относящимися к общему имуществу. По мнению автора, абонентские почтовые шкафы, обслуживающие несколько квартир, следует включать в состав общего имущества. По поводу почтового ящика, используемого одним собственником (тем более если такой ящик висит на двери его квартиры), возможны споры. Поэтому целесообразно оговорить состав общего имущества при заключении договора управления. [1] Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и жилых помещений. [2] Включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Источник: www.klerk.ru
Почтовые ящики в подъездах – чья собственность?
Все мы привыкли состав общего имущества определять с применением критерия, установленного ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г.№ 491), как имущество, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Применительно к почтовым ящикам, сложилось мнение, что поскольку почтовый ящик обслуживает только одно конкретное жилое помещение (квартиру) в многоквартирном доме, то он не входит в состав общего имущества. Такая позиция работников управляющих организаций является неправильной.
Как следует из анализа судебной практики, управляющие организации, столкнувшиеся с органами государственного жилищного надзора и получившие предписание и штраф за ненадлежащее состояние почтовых ящиков в многоквартирных домах, свою позицию обосновывают отсутствием почтовых ящиков в перечне состава общего имущества, определяемого жилищным законодательством и решением собственников помещений многоквартирного дома, а работы по ремонту, установке и замене почтовых ящиков не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г.№ 290).
а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — собственники помещений) — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
Суды, со ссылкой на ч. 2.3 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ, указывают, что по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме обязуется, в том числе, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии со ст. 31 Федерального закона от 17.07.1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» (далее — Федеральный закон от 17.07.1999 г. № 176-ФЗ), абонентские почтовые шкафы устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоэтажных жилых домов. Расходы на приобретение и установку абонентских почтовых шкафов включаются в смету строительства этих домов.
Обслуживание, ремонт и замена абонентских почтовых шкафов возлагаются на собственников жилых домов или жилищно-эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляются за счет собственников жилых домов. При этом под абонентскими почтовыми шкафами понимаются специальные шкафы с запирающимися ячейками, устанавливаемые в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенные для получения адресатами почтовых отправлений (ст. 2 Федерального закона от 17.07.1999 г. № 176-ФЗ). Следовательно, абонентские почтовые шкафы включены в состав общего имущества собственников помещений на основании нормы закона.
Упоминание о том, что абонентские почтовые шкафы включаются в состав общего имущества многоквартирного дома, можно также найти в подразделе 3.15 Приложения к Положению о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (утв. Приказом Минрегиона РФ от 01.06.2007г. № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома»).
Относительно ссылки управляющих организациях в спорах с органами государственного жилищного надзора на отсутствие в договоре управления многоквартирным домом условий об обслуживании, замене и ремонте абонентских почтовых шкафов необходимо пояснить следующее.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума от 29.09.2010 г. № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Как показывает судебная практика, в частности, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 апреля 2017 г. № Ф09-1492/17 по делу № А60-30229/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.04.2018г.№ Ф07-457/2018, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2017г. № Ф03-3763/2017 по делу № А59-879/2017, Апелляционное определение Калининградского областного суда от 20.08.2014г. по делу № 33-3666/2014, суды признают правомерными возложение на управляющие организации обязанностей по ремонту, установке, замене абонентских почтовых шкафов в подъездах многоквартирных домов.
Учитывая вышеизложенное, управляющие организации обязаны осуществлять обслуживание, ремонт и замену абонентских почтовых шкафов, во избежание привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований. А стоимость таких работ (услуг) необходимо предусматривать в составе платы за жилое помещение.
По материалам блога Бурмистр.ру.
Источник: ykckc.ru
Относятся ли почтовые ящики к общему имуществу?
Почтовые ящики во многих домах находятся в плачевном состоянии. Это не только портит внешний вид подъезда, но зачастую лишает жильцов возможности получать письма, журналы и газеты. Когда жильцы требуют от управляющей организации или ТСЖ провести ремонт , то зачастую слышат отказ. Но правомерен ли этот отказ?
Чтобы разобраться в этом, надо понять: относятся почтовые ящики к общедомовому имуществу или нет. Если ящики не относятся к общедомовому имуществу, то содержать их должны собственник ящиков (статья 210 Гражданского кодекса РФ ). Если же почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу, то ремонтировать, красить ящики должна управляющая организация (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ ).
Общедомовым считается имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме (статья 36 ЖК РФ ). В зависимости от конструкции почтовые ящики могут:
1) висеть на входной двери в квартиру — в этом случае они не являются общим имуществом;
2) быть расположены на лестничной площадке, но каждый ящик представляет отдельный объект, не связанный конструктивно с другими ящиками, — в этом случае они не являются общим имуществом;
3) быть расположены на лестничной площадке и все ящики конструктивно соединены — в этом случае они являются общим имуществом.
Только в последнем случае ремонтировать и красить ящики должна управляющая организация (ТСЖ).
Часть 2. Порядок возникновения общей собственности
Необходима ли государственная регистрации права долевой собственности на общее имущество?
Многим известно, что право собственности на недвижимость возникает только после государственной регистрации. Это обеспечивает прозрачность использования имущества, а также позволяет защищать интересы собственников. Например, кто-то владеет подвалом в доме. Подвал — общее имущество.
Как собственникам квартир в доме доказать, что никто, кроме них, пользоваться подвалом не может? В этом случае пригодилась бы ссылка на запись в реестре прав.
Общее имущество дома — это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий элемент. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде — рекламу, на крыше — оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество — важный вопрос.
Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 № 14-20-1143-1/10 . Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона.
Если кто-то разместил антенну на крыше вашего дома без согласия общего собрания, то смело можете требовать либо демонтаж, либо оплату в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.
В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники квартир на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.
Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Определение состава общего имущества дома — важная процедура. От этого зависит как много собственники будут платить за жилищные услуги. Чем больше общего имущества обслуживается, тем больше суммы в платежках за ЖКУ. Но кто и как определяет состав общего имущества?
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 состав общего имущества определяется собственниками квартир на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией.
Это подтверждается в Письме Минрегиона РФ от 04.04.2007 № 6037-РМ/07 .
Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 . Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни.
Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.
В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одной квартиры, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.
Дата добавления: 2018-06-01 ; просмотров: 942 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Является ли почтовый ящик общедомовым имуществом
Согласно федерального закона о почтовой связи абонентский почтовый шкаф — специальный шкаф с запирающимися ячейками в жилых домах, а также на доставочных участках, предназначенный для получения адресатами почтовых отправлений.
Они устанавливаются строительными организациями на первых этажах многоквартирных домов. Обслуживание, ремонт и замена абонентских шкафов возлагаются на собственников помещений или эксплуатационные организации, которые обеспечивают сохранность жилых домов и надлежащее их использование, и осуществляется за счет собственников жилых домов.
Согласно подпункта «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. №491, в состав общего имущества включаются иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Таким образом, общедомовые почтовые ящики являются общим имуществом собственников помещений в МКД в силу закона, потому что находятся в подъезде дома, размещены в МОП, соединены между собой и предназначены для обслуживания нескольких помещений.
Источник: www.ek-territory.ru
Нарушает ли замена почтовых ящиков на почтовый шкаф права собственника
В Кургане в ходе ремонта подъезда управляющая компания заменила абонентские почтовые ящики на почтовый шкаф с индивидуальными полками (ячейками). Один из собственников остался недоволен этим новшеством и потребовал вернуть его абонентский почтовый ящик. УК отказалась удовлетворить требования заявителя. Конфликт пришлось разрешать в суде (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 10656/2021).
В исковом заявлении собственник (далее — истец) просил обязать УК (далее — ответчик):
- вернуть незаконно изъятый абонентский почтовый ящик;
- демонтировать в почтовом шкафу ячейку, соответствующую номеру квартиры истца;
- освободить в подъезде место для установки индивидуального почтового ящика с номером квартиры истца, выполнить его монтаж;
- компенсировать моральный вред в размере 200 000 рублей.
Истец полагал, что УК нарушила его права как потребителя услуг почтовой связи, поскольку поступающая корреспонденция находится в почтовом шкафу в открытом доступе. Кроме того, параметры ячейки в почтовом шкафу не соответствуют параметрам получаемой корреспонденции.
Суд первой инстанции изучил материалы дела и установил:
- В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества № 491 почтовые ящики относятся к общедомовому имуществу.
- К компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о текущем ремонте общедомового имущества (п. 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ). В 2019 г. на общем собрании собственники решили провести ремонт подъезда № 1 (побелка, покраска, замена почтовых ящиков, ремонт входной группы). Правомочность этого решения в установленном законом порядке никто не оспорил.
- Во исполнение этого решения управляющая компания вместо демонтированных почтовых ящиков в подъезде № 1 установила абонентский почтовый шкаф с индивидуальными ячейками.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требований, так как УК действовала в соответствии с законным решением общего собрания собственников.
Истец подал апелляционную жалобу, приведя в ней те же доводы, что и в исковом заявлении. Также указал на следующее:
- использовавшийся ранее абонентский почтовый ящик являлся личной собственностью истца и был приобретен в результате приватизации квартиры;
- почтовые ящики в домах малоэтажной застройки являются собственностью граждан — собственников жилых помещений, а не общим имуществом многоквартирного дома (ст. 31 Федерального закона от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи»).
Апелляционный суд отказал истцу в удовлетворении жалобы и оставил ранее вынесенное решение без изменений.
Доводы о личной собственности основаны на ошибочном, субъективном понимании норм права. Остальные доводы уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.
Истец подал кассационную жалобу, в которой выражал несогласие с выводами судов и просил об отмене вынесенных решений. Указал, что его почтовый ящик был в отличном состоянии и мог использоваться по назначению.
Кассационный суд также не нашел оснований для отмены вынесенных ранее решений и отказал истцу в удовлетворении жалобы.
«Все изложенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом всесторонней проверки судов, получили оценку в обжалуемых судебных актах. Фактически они сводятся к оспариванию установленных судами обстоятельств, основанных на оценке доказательств по делу».
Источник: gkhnews.ru